양도소득세 장기보유특별공제 계산(feat. 다주택자/조정대상지역)

 

 오늘은 양도소득세 장기보유 특별공제에 대해 총정리해보는 시간은 갖도록 해보겠습니다. 더불어 1 주택자, 다주택자의 최대 공제율을 알아보도록 하겠습니다. 부동산 거래 시 가장 중요하면서도 복잡한 개념이 양도소득세입니다. 이러한 양도소득세를 공제받는다면 자금을 운용하는데 큰 도움이 되니 꼭 참고 바랍니다. 

장기보유 특별공제

목차

• 1. 장기보유 특별공제
• 2. 공제 대상
• 3. 장기보유특별공제액 계산
  • 3-1. 일반 보유기간별 공제율
  • 3-2. 1세대 1 주택 보유기간별/거주기간별 공제율
• 4. 관련 영상

1. 장기보유 특별공제

 지난 시간에 양도소득세의 개념과 계산방법에 대해 자세히 알아보았습니다. 오늘은 보다 더 세밀하게 양도소득세 장기보유 특별공제에 대해 정리하겠습니다. 

 먼저 장기보유특별공제란 소득세법에 따릅니다. 보유기간 3년 이상의 토지나 건물에 대해 양도소득금액을 산정할 때, 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도입니다. 보유 주택의 가격이 12억원을 초과한 경우 주택을 매도할 때, 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%의 세금 감면 혜택을 주는 것입니다. 다들 아시겠지만, 보유기간이 길수록 공제율은 높아지며, 건전한 부동산 투자와 보유 행태를 위해 도입된 제도입니다.

 

2. 공제 대상

장기보유특별공제 대상

 다음은 장기보유특별공제 공제 대상입니다. 

 1주택자가 2년 이상 거주했을 경우 매년 8%씩 최대 80%를 공제해주었습니다. 다주택자는 매년 2%씩 30%까지 공제를 해주었습니다. 이제는 보유 기간과 거주 기간을 구분하고 있습니다.

 연 8% 공제 중 절반인 4%는 보유하고 있는 기간에, 나머지 4%는 거주하고 있는 기간으로 구분하여 계산을 하게 됩니다. 기존처럼 80%의 양도소득세 장기보유 특별공제를 받기 위해서는 10년 동안 건물에서 거주를 해야 합니다.
 1주택자의 경우 최대 공제율 80%까지,  다주택자의 경우 조정 지역에서는 해당 혜택에서 제외되지만, 비조정대상지역에 소재하는 부동산이라면 최대 30%의 공제율 적용이 가능합니다. 다주택자의 경우 3년 이상 보유 시 6%부터 최대 15년 이상 보유했을 때 30%까지 특별공제 적용됩니다.

보유기간		2년~3년	3년~4년	4년~5년	5년~6년	6년~7년	7년~8년	8년~9년	9년~10년	10년 이상
1주택	합계	-	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
	보유	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
비조정지역 다주택		-	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20~30%

 위의 표를 참고하여 정리하자면, 1 주택 자의 경우 1세대 1 주택 주택 공제율을 적용받을 수 있고, 다주택자의 경우 조정대상지역인지 아닌지 여부에 따라 최대 공제율 30%까지 혜택을 받을 수 있습니다.

 

3. 장기보유특별공제액 계산

 장기보유특별공제 공제액은 일반적인 경우 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산합니다. 

3-1. 일반 보유기간별 공제율

보유기간	공제율(보유년수 * 2%)
3년 이상 4년 미만	양도차익 * 6%
4년 이상 5년 미만	양도차익 * 8%
5년 이상 6년 미만	양도차익 * 10%
6년 이상 7년 미만	양도차익 * 12%
7년 이상 8년 미만	양도차익 * 14%
8년 이상 9년 미만	양도차익 * 16%
9년 이상 10년 미만	양도차익 * 18%
10년 이상 11년 미만	양도차익 * 20%
11년 이상 12년 미만	양도차익 * 22%
12년 이상 13년 미만	양도차익 * 24%
13년 이상 14년 미만	양도차익 * 26%
14년 이상 15년 미만	양도차익 * 28%
15년 이상	양도차익 * 30%

​

3-2. 1세대 1 주택 보유기간별/거주기간별 공제율

 1세대 1주택 자들은 양도차익에 보유기간별 공제율과 거주 기간별 공제율을 더한 값을 곱해줘야 합니다.

그러므로 장기보유특별공제를 계산하는 공식은 양도차익*(보유기간별 공제율+거주기간별 공제율)입니다.

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	12%
4년 이상 5년 미만	16%
5년 이상 6년 미만	20%
6년 이상 7년 미만	24%
7년 이상 8년 미만	28%
8년 이상 9년 미만	32%
9년 이상 10년 미만	36%
10년 이상	40%

거주 기간	공제율
2년 이상 3년 미만(보유기간 3년 이상 경우)	8%
3년 이상 4년 미만	12%
4년 이상 5년 미만	16%
5년 이상 6년 미만	20%
6년 이상 7년 미만	24%
7년 이상 8년 미만	28%
8년 이상 9년 미만	32%
9년 이상 10년 미만	36%
10년 이상	40%

 그러므로 1세대 1 주택의 경우 아까 말씀드린 대로, 10년 이상 거주했고, 10년 이상 보유했으면 양도소득세가 최대 80% 공제 가능합니다. 또한, 최소 3년 보유기간 중에서 거주 기간은 2년 이상이 되어야 최저 공제율 20%를 받을 수 있습니다.

 오늘은 양도소득세 장기보유 특별공제에 대해 자세히 정리해 보았습니다. 공제액 계산법 이외에도 1 주택자, 다주택자 기준 공제액 계산법과 공제율에 대해 다루어 보았습니다.

 납세의 의무를 다하는 것은 당연하지만 합법적으로 공제할 수 있는 범위 내에서 공제를 받는다면 자산관리를 좀 더 효율적으로 운용할 것이라고 확신합니다.

 다음에는 더 알찬 부동산, 세금 정보를 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다. 

 

4. 관련 영상

출처 : 유튜브 투미TV

 

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