임대차 3법 개념 총정리(feat. 계약갱신 청구권/전월세 상한제)

 오늘은 사회초년생들을 위한 임대차 3법 개념에 대해 다루어 보겠습니다. 많은 분들이 윤석열 대선인으로 정권이 교체되면서 임대차 3법이라는 용어를 많이 들어보셨을 겁니다. 하지만 정확히 어떠한 것을 임대차 3법이라고 하고, 임대차 3법에 포함되는 것이 어떠한 것들이 있는지는 잘 모르실 겁니다. 그래서 자세한 내용을 준비했으니 잘 따라오시기 바랍니다.

임대차 3법 개념 총정리

목차

1. 개념

임대차 3법

 먼저 임대차 3법이 무엇인지 알려드리겠습니다. 먼저 임대차 3법은 3가지 법을 말합니다. 계약 갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 뜻합니다. 

 당사자끼리 합의를 하면 내용을 정할 수 있는 임대차는 계약의 일종입니다. 뿐만 아니라, 임대료 기간도 마음대로 설정할 수 있습니다. 임대인과 임차인의 입장 차이가 상반되겠지만, 자주 쫓겨나야 되는 '을'의 입장인 임차인을 보호하기 위해 정부로부터 임대차 보호법이 나오게 된 것입니다.

 

2. 계약갱신 청구권

 먼저 계약갱신 청구권의 개념을 살펴보겠습니다. 말 그대로 계약을 갱신한다는 말인데, 임차인이 1회에 한해 임대차 계약을 2년 연장할 수 있다는 2+2 제도로 최대 4년을 임대인의 집에서 살 수 있다는 말입니다. 대신 계약갱신 청구권을 쓰는 기간이 있습니다. 임대차 행사기간이 끝나는 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구할 경우에는 임대인은 정당한 사유가 없이는 이 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 여기서 갱신되는 임대차는 갱신 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게 됩니다. 이러한 제도가 실시된 후 계약 갱신율이 60%에서 78%로 18%가량 상승하게 되는 작용이 있었습니다.  계약갱신 청구권 행사 방식은 문자메시지, 구두, 이메일 등으로 가능하고, 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 청구권을 행사했다는 증거를 남기는 것이 좋습니다.

 하지만, 모든 법이 약자만을 위한 법일 수는 없습니다. 임대인도 보호받아야 하며, 계약갱신 거부권을 행사할 수도 있습니다.

다음과 같은 상황에서는 임대인이 거부할 권리를 행사할 수 있습니다.

• 임차인이 2번에 걸쳐 임대료를 연체한 경우
• 부정한 방법이나 거짓으로 임차한 경우
• 합의하에 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실된 경우
• 임대인이 (직계 존. 비속 포함) 이 실제 거주하려는 경우 - 이 경우가 가장 문제가 됩니다.
• 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 하지만 임차인이 까먹고 계약을 갱신하지 않으면 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 여기서 알아야 할 개념이 묵시적 갱신입니다. 묵시적 갱신이란 임대차 계약기간 종료 2개월 전까지도 임차인과 임대인 모두 재계약에 대한 의사를 밝히지 않을 경우 기존의 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것입니다. 그러니까 암묵적으로 동일 조건의 계약 갱신에 동의한다는 말입니다. 

이러한 묵시적 갱신의 경우에는 임대차 보호법에 따라 임차인이 언제든 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 임대인도 보호받아야 할 권리가 있기 때문에, 임차인이 임대인에게 계약 해지를 통보한 뒤에는 최소 3개월이 지나야 효력이 발생하게 됩니다.

 

3. 임대인 실거주 갱신거절

 만일 임대인이 실거주 목적으로 임차인의 계약갱신을 거절하게 되었을 경우, 이게 거짓이라면 임차인에게 손해배상을 해주어야 합니다. 예를 들면 이사비를 물어주는 선에서 합의가 되거나, 가구/가전 이전 설치비용, 부동산 중개수수료를 부담해주는 경우도 있었습니다. 만일 임대인이 이 금액을 지급하지 않게 된다면 강제로 집행당하게 됩니다.

실거주 거절

임대인 실거주 갱신거절

손해배상액

 

계약갱신 청구권 관련 분쟁

 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하게 될 경우는 어쩔 수 없이 임차인이 포기해야 하지만, 임차인은 나중에라도 이 임대인의 실거주 확인을 할 수 있습니다. 임차인이 신청하면 해당 주택의 임대차 정보를 지자체에서 일정기간 정기적으로 교부합니다. 그러므로 임대인의 실거주를 이용한 허위 갱신 거절은 많이 줄어들 것으로 보입니다.

 

4. 전월세 상한제

 다음은 임대차3법의 두 번째인 전월세 상한제입니다.

 위에서 말씀드린 계약갱신 청구권을 사용한 임차인이 재계약을 할 때 임대료 상승폭이 5% 이내로 제한되는 것을 말합니다. 이것도 임차인을 위해서 만들어졌다고 볼 수 있습니다. 임대료 급등으로 인한 부담을 줄여주기 때문입니다. 

 하지만 임대인도 공과금이나, 조세 등의 부담이 증가하게 되면 임차인에게 더 많은 임대료를 부과해야 합니다. 그러므로, 위의 경우와 같은 이유로 증액을 청구할 수 있고, 분쟁조정절차를 거쳐 인정되는 경우에 한해 임대료 증액이 가능하게 됩니다.

 만약 갱신계약 체결 상승폭을 5% 초과하게 되면 반환 청구가 가능하니 참고 바랍니다.

 

5. 전월세 신고제

 마지막 임대차3법의 세 번째인 전월세 신고제에 대해 말씀드리겠습니다. 2021년 6월 1일부터 시행된 전월세 신고제는 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택소재지 관청에 가서 계약에 관련된 정보를 신고해야 하며, 세입자 단독으로 신고가 가능합니다. 신고가 이루어지면 확정일자를 부여한 것으로 간주하며, 신고대상은 보증금 6,000만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 초과한 주거용 주택입니다. 임대차 신거래 정보를 취합하여 매매거래처럼 실효성 있는 시세정보를 제공한다는 측면에서 효과적인 제도입니다.

 하지만 이러한 신고는 임대인의 소득이 노출되기 때문에 임대인들이 많이 꺼립니다. 왜냐하면 신고내용에는 임대인의 인적사항, 주택정보, 전월세 기간, 임대료 등이 표기되기 때문입니다. 또한, 확정 일자를 별도로 받지 않을 경우에도 자동으로 확정일자가 부여됩니다. 

 

 오늘 임대차 3법에 대한 내용을 총정리해 보자면 임대차3법은 대부분 임차인을 보호하기 위한 법으로 볼 수 있습니다. 하지만 임대인도 어느 정도 선에서 보호받을 수 있게 되어있으니 임대차3법에 대해 무작정 색안경을 끼고 보는 일이 없길 바랍니다.

 

 주택 시장에서 꾸준하게 이어졌던 제도들이 바뀌게 되면서 임대인과 임차인 모두 변화에 대한 준비를 하셔야 됩니다. 정권이 교체되었고, 앞으로 임대차3법이 어떤 식으로 변화될지 더욱 자세한 내용으로 찾아뵙겠습니다.

 

6. 관련 영상

임대차 3법 총정리 : 출처(유튜브 오픈마인드 땅의 권리분석)

 

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