아파트 양도소득세 계산방법(feat.비과세 조건)

 

 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 아파트 양도세 계산법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 더불어 비과세 조건에 대해서도 다룰 예정이니 꼭 정독하시기 바랍니다.

양도소득세 계산법

목차

1. 아파트 양도세

 양도세의 정의에 대해 쉽게 설명드리겠습니다. 양도세란 물건을 팔 때의 금액에서 살 때의 금액을 빼 그 차익에 대한 세금을 일컫습니다. 2021년 12월 8일 이후의 양도 매물로부터 비과세 기준이 시세 9억 원에서 12억 원으로 완화되었습니다. 현재 서울 집값 평균이 12억 원을 호가한다고 하는데 많은 분들에게 희소식이 아닐까 합니다. 새로운 기준은 2021년 12월 8일 이후로 잔금청산일 혹은 등기일 중 빠른 날을 기준으로 하는 계약부터 적용되며, 소급적용은 이루어지지 않으니 참고 바랍니다.

 우선 기본 시세 12억원 이하의 집은 비과세 혜택 대상입니다. 만일 12억 원을 초과할 시에는 과세 대상 양도차익에서 기본공제와 장기보유 특별공제를 뺀 과세표준을 계산하여 6~45%의 세율을 곱하여 양도세를 구하게 됩니다.

  

2. 양도세 비과세 조건

 비과세 조건에 대해 많은 분들이 궁금해 합니다. 일단 비과세 혜택을 받게 되면 양도세는 0원이기 때문에 반드시 혜택을 받을 수 있는 환경이라면 공부하셔서 받으셔야 합니다.

 

2-1. 1세대

 거주가가 아래 설명하는 조건 중에 하나라도 해당된다면 배우자가 없더라도 1세대로 간주됩니다.

• 연령 30세 이상인 경우
• 성년이며, 최저 생계비 이상의 종합, 퇴직, 양도 소득이 있는 20세 이상의 성년일 경우
• 배우자와 이혼하거나 배우자가 사망한 경우

2-2. 1주택 보유자

 아래의 조건 중 하나라도 해당되는 경우에는 주택이 2 주택 소유일지라도 1 주택으로 간주됩니다.

• 혼인 또는 동거 봉양으로 인해 세대가 합가하여 일시적으로 2 주택으로 잡히는 경우(합가일부터 혼인 5년, 봉양 10년 이내 양도)
• 누군가로부터 상속받은 주택 외에 1주택을 보유한 경우 그 1 주택(일반주택)
• 이농 주택, 농어촌 주택, 귀농 주택 외에 1 주택을 보유한 경우 그 1주택을 말함(일반주택 양도)
• 대체 취득을 위한 일시적 2 주택(2021.1.1. 이후 취득 분양권 포함/ 1 주택+1 분양권)인 경우 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택 취득 후 3년 내에 종전 주택을 양도하는 경우 (조정대상지역의 경우 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택을 전입하고, 1년 이내 기존 주택 양도하는 경우)

2-3. 2년 이상 보유자(조정대상지역 2년 이상 보유+거주)

 아래의 조건 중 하나라도 해당되는 경우에는 2년 보유기간 요건을 적용받지 않음

• 거주 기간 1년 이상의 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우(여기에 해당하는 부득이한 사유는 취학, 질병, 근무상 형편 등이 해당됨)
• 거주 기간 5년 이상인 건설임대주택을 양도하는 경우
• 수용이나 해외이주로 인하여 양도하게 되는 경우

3. 양도소득세 계산법

그렇다면 양도소득세 계산이 어떻게 진행되는지 확인하겠습니다.

3-1. 양도차익 계산

 먼저 양도차익입니다. 양도차익은 아파트 판매 가격-(아파트 매입 가격+필요경비)로 계산하게 됩니다. 만일 5억에 매매한 아파트를 10억에 매도하였다고 가정겠습니다. 여기에서 말하는 필요경비는 부동산 중개 수수료, 이사비용 등의 기타 비용입니다. 그러므로 필요경비를 1천만 원이라고 가정하면 양도차익은 4억 9천만 원 이 됩니다.

 

3-2. 양도 소득 금액

 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 빼시면 됩니다.

장기보유특별공제율

 위의 표에서 장기보유 특별공제율을 통해 특별공제액을 계산할 수 있습니다. 만일 5년 보유했다고 가정한다면 10%가 공제되게 됩니다. 그럼 아까 양도차익 4억 9천만 원에서 장기보유 특별공제액 4천9백만 원을 빼면, 4억 4천1백만 원이 욉니다. 그러므로 양도소득 금액은 4억 4천1백만 원입니다. 

 

3-3. 양도 소득 과세 표준

 다음은 양도 소득 과세 표준입니다. 양도소득 금액에서 기본 공제액 250만 원을 빼주시면 됩니다. 4억 4천1백만 원에서 250만 원을 빼면 4억 3천850만 원이 됩니다. 그러므로 양도 소득 과세 표준은 4억 3천 850만원이 됩니다.

 

3-4. 산출 세액

 산출 세액의 계산은 양도 소득 과세 표준에서 양도 소득세율을 곱하는 겁니다.

보유기간	과세표준	양도세율	누진공제	계산법
1년 미만	-	70%	-	양도차익 × 70%
2년 미만	-	60%	-	양도차익 × 60%
2년 이상	1,200만원 이하	6%	-	과세표준 금액 × 6%
	4,600만원 이하	15%	108만원	과세표준 금액 × 15% - 108만원
	8,800만원 이하	24%	522만원	과세표준 금액 × 24% - 522만원
	1억5,000만원 이하	35%	1,490만원	과세표준 금액 × 35% - 1,490만원
	3억이하	38%	1,940만원	과세표준 금액 × 38% - 1,940만원
	5억 이하	40%	2,540만원	과세표준 금액 × 40% - 2,540만원
	10억 이하	42%	3,540만원	과세표준 금액 × 42% - 3,540만원
	10억 초과	45%	6,540만원	과세표준 금액 × 45% - 6,540만원

 5억 원 이하의 세율은 40%이므로, 4억 3천850만 원에 0.4를 곱하시면 1억 7천540만 원의 산출 세액 값이 나오게 됩니다.

 

3-5. 양도소득세

 위에서 계산한 산출 세액에서 기타 세액공제 및 감면 등을 빼면 양도소득세가 나오게 되는 것입니다.

양도 소득세 = 산출 세액-(세액 공제+감면+@)

 위의 공식을 활용하여 양도 소득세를 산출하는 것입니다. 세액공제나 감면 혜택이 없다면 양도소득세는 산출세액인 경우가 됩니다. 

 

4. 양도소득세 자동계산

 위에는 양도세 계산 과정을 알아본 것이고 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 양도소득세 모의계산을 진행할 수 있습니다.

국세청 홈택스

 

양도소득세 자동 계산

 

 

오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 아파트 양도세 계산법에 대해 자세히 알아보았습니다. 더불어 비과세 조건에 대해서도 알려드렸으니 꼭 참고하셔서 양도소득세 계산을 진행하시기 바랍니다.

 

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