점포/상가 선정 방법(feat.부동산 인프라/입지 중요성 )

 안녕하세요. 오늘은 부동산 인프라의 중요성을 다루며 점포/상가 선정방법에 대해 연구해 보겠습니다. 많은 분들이 부동산 입지와 인프라가 중요하다는 것을 많이 들어보셨을 겁니다. 그래서 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 입지와 인프라에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

점포,상가 선정방법

1. 인프라

부동산 인프라

 인프라는 인프라스트럭쳐(infrastructure)에서 파생되었습니다. 인프라스트럭쳐의 사전적인 의미는 하부구조, 하부조직 등의 일반적 기반 용어입니다. 경제활동의 기반을 형성하는 의미로도 사용되고, 우리가 생활하는 모든 시설들의 기반을 포함하기도 합니다. 초기에는 인프라의 사전적인 의미가 기반을 의미하기 위해 사용되었지만, 현재의 인프라는 경제활동 기반 시설 등을 포함합니다. 그러므로 부동산뿐만 아니라 네트워크 등 시스템적 구성 요소에서도 인프라라는 말을 사용하고 있습니다.

 그렇다면 부동산 인프라가 좋다는 것은 무엇을 의미하는것일까요?

깊이 파고들어 갈수록 부동산 인프라의 범위는 넓어집니다. 부동산의 종류와 형태에 따라 따져야 할 인프라의 방향성이 매우 다르기 때문입니다. 예를 들어 많이 도시기반시설이 개발되어 있지 않은 시골에서는 집 앞 편의점이 하나의 인프라에 포함됩니다. 

 예를 들어 보겠습니다. 부동산이 주거 목적이라면 인프라는 생활에 필요한 것들로 구성되어야 합니다. 병원이나 학교, 편의 시설 위주로 인프라가 구축되어야 합니다. 부동산이 수익 목적이라면, 유동인구, 주요 상권, 교통시설, 관광지 등이 인프라로 구축되어야 합니다. 

 결국 정리해 보면 부동산 인프라는 해당 부동산을 제외한 주변의 생활환경을 뜻하는 겁니다. 

 

2.  부동산 입지

부동산 입지

 먼저 입지의 사전적 의미를 알아보겠습니다. 입지란 인간이 경제활동을 하기 위해 선택하는 장소를 말합니다. 경제활동의 종류에 따라 입지기 결정되며, 입지 결정 요인으로는 자연적 요인, 경제적 요인, 문화적 요인, 교통 요인, 심리적 요인 등이 있습니다. 

 부동산에서 입지라는 말이 정말 많이 사용되고 있습니다. 입지가 좋다는 말은 부동산이 얼마나 좋은 곳에 위치하는 지를 뜻합니다. 부동산은 어디에 위치하는지에 따라 가격과 가치가 결정되고 위치를 결정하는 요소는 편리함에 의해 결정되고 편리함이란 접근성이 얼마나 좋은가에 달려있습니다. 

 정리하면 접근성> 편리함> 위치> 가격입니다. 여기와 더불어 교통, 학군, 상권, 주변 환경 등을 모두 잘 분석해야 합니다. 대부분의 부동산 전문가들은 수익형 부동산은 입지가 중요하다고 합니다. 부동산의 입지는 개인의 능력으로 변화시킬 수 없습니다. 그러므로 입지 분석을 정말 꼼꼼히 하셔서 부동산 투자를 진행해야 합니다.

 

3. 상가/점포 선정 방법

 창업을 준비하는 분들은 점포의 오픈 시기가 중요합니다. 이러한 상가나 점포를 선정하기 위해서는 창업 자금에 맞게 위에서 말씀드린 좋은 부동산 입지를 선정하고, 선택해야 합니다. 하지만 목 좋은 곳을 찾는 것은 쉽지 않습니다. 임대료가 비싸고 점포도 매물이 잘 나오지 않기 때문입니다. 

 그러므로 상가나 점포를 선정하실 때에는 선택 업종의 비수기를 선택해야 합니다. 이 시기에는 점포 매물도 싸게 나오고, 경쟁 가게들도 많이 줄어들기 때문입니다. 이렇듯 비수기에 점포를 구하고 성수기에 맞춰 영업준비 기간을 가지는 것이 좋습니다. 이렇듯 비수기에 상가를 구하는 것은 임차비용과 권리금 등을 줄일 수 있는 가장 큰 장점이 있습니다. 

3-1. 지역

 상가 선정 체크포인트 중 첫 번째인 지역의 입지에 대해 알아보겠습니다. 먼저 유동인구와 사람들의 집객 형성 여부 등을 확인해 보는 겁니다. 인근의 상점가와 동종 업계의 영업상태를 체크해 보시는 것이 필요합니다. 또한, 상권 내의 소득 수준, 세대수, 인구수 등을 체크하는 것이 좋습니다. 또한, 현재 상권이 성장기와 쇠퇴기 중 어느 시기에 있는지 판단해야 합니다. 또 한 가지 유의할 점은 인근 지역에 새로운 상권 형성 계획 여부를 파악하는 것입니다.

 

3-2. 수익 여부

 위에서도 말씀드렸듯이, 경쟁점포의 위치와 영업상태를 체크하는 것이 중요합니다. 경쟁점포와 공생을 할 것인지 경쟁을 할 것인지는 본인이 판단하에 결정해야 하고, 투자를 진행해야 합니다. 예상 매출과, 이익 등을 계산해 보고 앞으로 상권이 어떤 식으로 형성되며, 주변 상권을 통해 고객의 수가 어떻게 될지 예측하는 것도 하나의 좋은 방법입니다. 

 

3-3. 조건 및 가격 체크

 먼저 점포의 크기 등을 체크해야 합니다. 업종에 맞는 알맞은 크기인지를 확인해야 하고, 주변 점포의 문제점 등을 파악하는 것이 중요합니다. 가장 중요한 점은 도로에 있는 것이 좋습니다. 지나가다가 고객들의 눈에 띄어 점포 방문이 이루어지는 경우도 많기 때문입니다. 마지막으로 점포 내 설비 등을 체크하고 주차장 등의 부가 시설 여부 등을 파악합니다.

 다음은 가격체크입니다. 점포의 가격이 주변 수준에 비하여 적절해야 합니다. 자신의 자금 상황을 고려하고, 관리비, 공과금 등이 얼마인지 꼼꼼히 체크하고 진행하시는 것을 추천드립니다.

 

4. 점포 선정 시 주의 사항

 점포를 선정할 시에는 조심해야 할 체크포인트가 있습니다. 먼저 주인이 자주 바뀌는 점포는 피해야 합니다. 장사가 잘된다면 주인이 많이 바뀌지 않음을 누구든 예측할 수 있습니다. 또한, 싼 게 비지떡이라는 말이 있습니다. 점포의 임대료가 유난히 싸다면, 입지 등에 문제가 있을 가능성이 높습니다. 

 대중교통이 지나가지 않거나 상권의 끝 지점 등 상권 형성이 불안정 한 곳과, 주변에 대형점포가 있어 경쟁이 심한 곳은 피하는 것이 좋습니다. 또한, 지형상 언덕에 있는 점포는 고객 접근성이 불편하기 때문에 영업에 어려움을 겪을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

 

안녕하세요. 오늘은 부동산 입지와 인프라의 중요성을 다루며 점포/상가 선정방법에 대해 자세히 알아보았습니다. 창업을 계획하시는 분들은 꼼꼼히 부동산 입지를 공부하셔서 점포를 선정하시기 바랍니다. 

코로나 시국으로 힘든 시기에 모든 자영업자분들이 힘내셨으면 하는 마음에 글을 마칩니다.

 

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